Me Rémi BOICHARD, avocat à RENNES, a été sollicité aux fins d'intervenir lors de la conférence annuelle de l'ARMEC portant sur les défis à relever pour les copropriétés face au réchauffement climatique. L'Association Rennaise pour la Maîtrise de l'Energie dans les Copropriétés (ARMEC) est une association rennaise ayant pour objectif d'aider les copropriétaires à dynamiser le processus de décision pour une meilleure maîtrise énergétique de leur copropriété.
Contacté pour présenter le cadre juridique applicable, il est apparu indispensable de refaire le point sur le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux introduit par la loi Climat et Résilience. Cette intervention faisait suite à la présentation de l'état du climat aujourd'hui et dans les années à venir par le cabinet CARBONE 4. Une discussion également technique était entretenue aux fins d'exposer les solutions à mettre en œuvre. Puis, il s'est posé la question du financement des travaux amenant la nécessaire intervention de notre part sur le prêt collectif.
Toute copropriété de plus de 50 lots doit désormais réaliser un Projet de Plan de travaux. Ce Projet ne deviendra Plan qu'avec la décision de l'assemblée générale des copropriétaires s'appropriant les conclusions du technicien qu'elle aura mandaté. Ce Plan devra ensuite être décliné poste de travaux par poste de travaux pour être décidé par l'assemblée générale. Cette multiplication des décisions de l'assemblée générale crée un risque de contestation important. Il est donc primordial de préparer ces décisions.
Cette obligation de planifier les travaux se conjugue également au nouvel objet du Syndicat des copropriétaires : "l'amélioration de l'immeuble". Il n'est donc plus seulement question d'entretien et d'administration. Mais la question se pose de savoir si le Plan Pluriannuel de Travaux permet véritablement l'adaptation de l'immeuble ? Les économies d'énergies et la réduction des émissions ne sont pas forcément compatibles avec ce défi qui va s'imposer à moyen terme.
Le principe est celui de l'interdiction de l'emprunt collectif par le statut de la copropriété. Plusieurs dérogations ont été apportées par l'article 26-4 dont la plus connue est l'emprunt collectif à adhésion individuelle. Existe également l'étalement des paiements pour le copropriétaires opposant mais encore l'absence de règlement des charges par les copropriétaires. Cette dernière situation doit être prévenue par une stratégie de recouvrement efficace.
Désormais, il est possible de contracter un véritable emprunt collectif engageant l'ensemble des copropriétaires. Cet emprunt sera d'ailleurs attaché au lot de copropriété et non à la personne. Il sera possible pour les travaux relevant des articles 24 a à e et 25 f. Un compte bancaire propre devra alors être ouvert aux fins de sanctuariser les sommes empruntées ainsi que les subventions récoltées. Ce mécanisme contient également une faculté d'opposition mais avec deux difficultés : un délai réduit et une nécessité de financer l'intégralité de sa quote-part ... voire les frais et intérêts du prêt (article 26-13 Loi 1965) !
Dans le cadre de l'adaptation au climat des copropriétés, de nombreuses questions vont se poser à la copropriété. Que vous soyez syndics bénévoles ou professionnels, copropriétaires ou entreprises intervenantes, il convient d'analyser votre situation afin de vous indiquer les solutions qui s'offrent à vous. Contacter nous !